Dinamika Pasar Properti Indonesia Tahun 2025
Pada tahun 2025, industri properti di Indonesia menghadapi berbagai tantangan dan perubahan yang signifikan. Berbagai faktor seperti gejolak sosial, isu politik, serta kondisi ekonomi yang semakin menantang memengaruhi perilaku pasar. Masyarakat dan pelaku industri cenderung lebih hati-hati dalam mengambil keputusan, sehingga fenomena wait and see menjadi respons alami.
Berdasarkan laporan Pinhome Indonesia Residential Market Report, pada semester II 2025, pasar residensial menunjukkan stagnasi inventori yang signifikan. Rata-rata penambahan inventori rumah baru bulanan mengalami penurunan sebesar 14 persen. Hal ini mencerminkan sikap kehati-hatian para pengembang dalam merilis unit baru sebagai respons terhadap kenaikan biaya konstruksi dan gejolak sosial.
CEO dan founder Pinhome, Dayu Dara Permata, menjelaskan bahwa kenaikan biaya konstruksi terjadi akibat dampak dari perang dagang AS yang meningkatkan harga material impor, seperti baja, aluminium, dan komponen mekanikal lainnya. Hal ini memberikan tekanan besar terhadap margin keuntungan pengembang. Sementara itu, gejolak sosial dipicu oleh volatilitas sosio-politik pada Agustus-September 2025 yang membuat pengembang besar cenderung menahan peluncuran klaster baru, menunggu situasi mereda pascasatu tahun pemerintahan.
Akibatnya, pasar baru pada semester II 2025 didominasi oleh upaya menghabiskan inventori lama, sambil menunggu situasi yang lebih kondusif.
Kawasan Industri Tumbuh Kuat
Sektor manufaktur tetap menunjukkan pertumbuhan dengan PMI di level 51,2, menjadi motor penggerak permintaan properti yang terkonsentrasi di kawasan industri. Contohnya adalah Cikarang yang tumbuh kuat sebesar 16 persen. Tren serupa juga terjadi di pusat industri Kabupaten Karawang dengan pertumbuhan di Cikampek sebesar 7 persen dan Klari sebesar 4 persen.
Hal ini menarik karena berbanding terbalik dengan kawasan residensial komuter di Bekasi yang justru mengalami koreksi permintaan cukup dalam pada periode sama, seperti Tambun (-22 persen), Cibitung (-9 persen), dan Setu (-7 persen).
“Aktivitas manufaktur yang tetap ekspansif mendorong kebutuhan hunian yang dekat dengan pusat kerja, sementara kawasan residensial non-industri mengalami penyesuaian permintaan. Kondisi ini juga mencerminkan bahwa dinamika sektor industri masih menjadi faktor penting dalam membentuk pola permintaan properti di wilayah Bekasi dan Karawang,” terang Dara.
Rumah Seken Lebih Rasional bagi Konsumen
Bagaimana dengan permintaan rumah sekunder? Riset PinHome melaporkan adanya tren reversal di pasar pembiayaan, di mana minat KPR rumah sekunder kini melampaui pasar primer sebagai strategi konsumen untuk menghindari beban pengeluaran ganda antara cicilan dan sewa pada sistem rumah indent.
“Kondisi ini diperkuat dengan dominasi skema take over dan top up yang mencapai 74 persen dari total transaksi serta kecenderungan pemilihan tenor kredit yang lebih panjang,” terang Dara.
Berbanding terbalik dengan pasar rumah baru, pasar rumah seken mencatat penambahan inventori yang konsisten, mencapai 5 persen per bulan sepanjang semester II 2025. Adapun kota-kota dengan penambahan inventori rumah seken tertinggi semester II 2025 antara lain: Kabupaten Bogor, Kota Depok, Kota Tangsel, Kota Bekasi, Kota Jakarta Selatan, Kota Jakarta Timur, Kota Bandung, Kabupaten Bekasi, Kota Surabaya, dan Kabupaten Tangerang.
Prioritas ke Sewa Rumah
Temuan menarik lainnya dari riset Pinhome semester II 2025 adalah terjadinya pergeseran prioritas dari pembelian rumah menjadi sewa rumah. Fenomena ini tecermin dari perubahan proporsi pencarian antara opsi ‘beli’ dan ‘sewa’ di platform Pinhome.
Pada semester I 2025 proporsi pencarian ‘sewa’ dibanding ‘beli’ adalah 23 persen banding 77 persen, menjadi 27 persen banding 73 persen pada semester II 2025.
“Ini menandakan para pencari properti tampak mulai memprioritaskan fleksibilitas finansial jangka pendek dibandingkan harus mengikatkan diri pada kewajiban cicilan jangka panjang di tengah situasi ekonomi yang dinamis,” imbuh Dara.
Kota-kota dengan biaya hidup dan aktivitas ekonomi yang lebih tinggi menunjukkan porsi pencarian sewa yang relatif lebih besar, seperti Jakarta Raya untuk wilayah Jabodetabek dan Surabaya untuk wilayah Jawa Timur.
